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Ist das Büro Geschichte oder steht es vor einer Renaissance?
6 Min. zu lesen 9 Nov. 26
Prognosen über das Ende des Büros unterstellen, dass Büroraum an Wert verliert, wenn die Leute weniger Zeit an ihrem Schreibtisch verbringen. Wir blicken gemeinsam mit dem M&G Real Estate Team über Leerstandsquoten und Büroanwesenheit hinaus und untersuchen, wie sich Gebäude anpassen, wenn sich die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen verändern, die sie einst geprägt haben.
Kaum ein Sektor des Immobilienmarkts wird so gegensätzlich dargestellt wie der Bürogebäudemarkt. In ein und derselben Woche können Investoren von steigenden Leerstandsquoten, sinkender Zahl von Unternehmensstandorten und dem Ende des täglichen Pendelns lesen, während gleichzeitig berichtet wird, wie Unternehmen in den global führenden Geschäftsvierteln intensiv um Flächen konkurrieren. Auf der einen Seite stehen in vielen Städten alternde Bürogebäude halb leer, während gleichzeitig Mieter Rekordmieten für Gebäude zahlen, die Talente anziehen und Menschen auf produktive Weise zusammenbringen können.
Hybride Arbeitsformen, strengere Umweltstandards und Fortschritte im Bereich Künstliche Intelligenz (KI) vergrößern die Kluft zwischen diesen beiden Entwicklungen. An den wichtigsten westeuropäischen Märkten liegen die Leerstandsquoten in zentralen Geschäftsvierteln allgemein weiterhin zwischen 2 % und 8 %. Gleichzeitig schwankt die Leerstandsquote bei Büroflächen insgesamt zwischen 6 % und 18 % infolge wachsender veralteter Bestände außerhalb der Stadtkerne1. Allein in Paris beliefen sich die leerstehenden Büroflächen am Ende des zweiten Quartals 2026 auf mehr als 6,5 Millionen Quadratmeter – das entspricht etwa dem Doppelten des Niveaus vor der Corona-Krise2.
Die Leerstandszahlen könnten den Eindruck erwecken, dass die Nachfrage nach Büroflächen sinkt, doch tatsächlich hat sich vor allem die Richtung der Nachfrage verändert. Da KI und digitale Tools immer mehr Routineaufgaben übernehmen, wird das Büro zunehmend für höherwertige Formen menschlicher Kooperation reserviert: Wissensaustausch, Talentförderung, Ideen- und Entscheidungsfindung. Für Investoren stellt sich die Frage, wie sich mit Gebäuden noch Mehrwert schaffen lässt, wenn sich die Annahmen ändern, auf denen ihre Entwicklung ursprünglich beruhte.
Veränderter Zweck des Büros
Hybrides Arbeiten hat den Bedarf vieler Unternehmen an Büroflächen verringert, gleichzeitig aber die Erwartungen an die verbleibenden Flächen erhöht. Gebäude, die für festen Zeiten der Anwesenheit konzipiert wurden, konkurrieren nun um einen geringeren Platz innerhalb der Arbeitswoche. Dabei werden neben gängigeren Aspekten wie Lage und Kosten auch ihre Umweltbilanz, ihre Komfortausstattung und das Nutzererlebnis in die Beurteilung einbezogen. Büros mit einer Energieeffizienzklasse unterhalb EPC B in Großbritannien werden voraussichtlich in den nächsten fünf Jahren nicht mehr den Vorschriften entsprechen. Derzeit fallen aber nur 19 % der Londoner Gewerbeimmobilien in die Klasse EPC B3 oder darüber4. Vor diesem Hintergrund ist der Nachhaltigkeitsaspekt zu einer Grundvoraussetzung für die wirtschaftliche Relevanz geworden und ist nicht länger nur zweitrangig.
„Hybrides Arbeiten hat den Bedarf vieler Unternehmen an Büroflächen verringert, gleichzeitig aber die Erwartungen an die verbleibenden Flächen erhöht.“
Das Bürogebäude „3 Avenue Hoche“ in Paris ist in diesem größeren Kontext zu sehen. Nur einen kurzen Fußweg vom Arc de Triomphe entfernt befindet sich das Gebäude an einer der etabliertesten Geschäftsadressen der französischen Hauptstadt, wo die Nachfrage nach Premiumflächen über mehrere Marktzyklen hinweg beständig geblieben ist. Der Standort hat somit seine Anziehungskraft bewahrt. Hinter der Fassade verbarg sich jedoch ein Gebäude, das bereits in den 1970er Jahren konzipiert wurde. Damals kamen Büromitarbeiter in der Regel an fünf Tagen pro Woche zur Arbeit, der Energieverbrauch wurde kaum beachtet und die Ausstattung ging selten über die Büroetage selbst hinaus. Doch die zwischenzeitliche Sanierung verdeutlicht, wie sehr sich diese Rahmenbedingungen verändert haben.
Die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes von Klasse E auf C und die Anpassung an die Vorgaben des französischen „Décret Tertiaire“5 stellten das Umweltprofil in den Mittelpunkt des Projekts. Zudem zeigt die Einrichtung eines Fitness- und eines Gastronomiebereichs sowie eines Fahrradabstellraums, wie sehr von Büros zunehmend erwartet wird, dass sie Funktionen übernehmen, die früher über den ganzen Tag verteilt waren.
Viele der weltweit begehrtesten Geschäftsviertel stehen vor der gleichen Situation: Ihre Standorte sind nach wie vor wertvoll, doch die dort befindlichen Gebäude wurden für Arbeitsmuster konzipiert, die mittlerweile der Vergangenheit angehören. Durch eine Sanierung lassen sich die Vorteile eines etablierten Standorts bewahren und gleichzeitig die Innenräume besser an die Anforderungen moderner Nutzer anpassen.
Wenn ein Büro nicht mehr die beste Nutzung ist
Durch Sanierung lässt sich nicht jedes Gebäude wieder für Büronutzungen relevant machen, und auch ist ein Büro nicht immer die produktivste Nutzung knapper städtischer Flächen. Während die Nachfrage nach Arbeitsflächen differenzierter geworden ist, hat sich die Wohnungsknappheit in weiten Teilen Europas verschärft. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sank im Jahr 2025 um 10 %6, während die Zahl der Baugenehmigungen weiterhin niedriger ist, als erforderlich wäre, um den seit langem bestehenden Mangel zu beheben7. Viele der Büros, für die sich nur schwer Mieter gewinnen lassen, befinden sich genau dort, an denen der Bau neuer Wohnungen am schwierigsten ist: in etablierten Stadtvierteln in der Nähe von Arbeitsplätzen, Verkehrsmitteln und Einrichtungen.
„Durch Sanierung lässt sich nicht jedes Gebäude wieder für Büronutzungen relevant machen, und auch ist ein Büro nicht immer die produktivste Nutzung knapper städtischer Flächen.“
Diese Trends trafen am „One Vincent Square“ im Londoner Stadtteil Westminster aufeinander, einem leerstehenden Bürogebäude mit rund 2.500 Quadratmetern Fläche, das sich in prominenter Ecklage mit Blick auf den Vincent Square in Westminster befindet. Dank seiner außergewöhnlichen Ecklage mit Straßenfront zu drei Seiten und der Nähe zum West End, Victoria und Pimlico liegt das Gebäude in einem begehrten Wohnviertel und zugleich in einem der angespanntesten Wohnungsmärkte Londons.
Änderungen der Bauvorschriften, welche die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum vereinfachten, ermöglichten die Verwandlung des ehemaligen Bürogebäudes in 26 Wohnungen. Zusätzlich genehmigt wurden Balkone, Terrassen und Fassadenverschönerungen. In einer Zeit, in der die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Stadtteil Westminster auf ein 10-Jahres-Tief gesunken ist, illustriert das Projekt, wie man durch eine Neupositionierung Wert freisetzen kann, indem man eine Immobilie auf die stärkste Nachfragequelle am lokalen Markt ausrichtet.
Untersuchungen legen nahe, dass durch die Umnutzung von Bürogebäuden in Paris mehr als 50.000 Wohnungen geschaffen werden könnten8 und in London über 40.0009. Um dieses Potenzial zu erschließen, ist es entscheidend zu erkennen, dass die produktivste Nutzung eines Standorts nicht in Stein gemeißelt ist. Das Entstehen neuer Haushalte, Wohnungsmangel, Investitionen in den Verkehr und sich wandelnde Nachbarschaftstrends können die Rolle verändern, die ein Standort am besten erfüllen kann.
Vom Geschäftsviertel zur Mischnutzung
Was „One Vincent Square“ zu einem Kandidaten zur Umwandlung in eine Wohnimmobilie machte, ist Teil einer umfassenderen Neuordnung des städtischen Raums. Während sich die Debatte über Büros nach der Corona-Krise darauf konzentriert hat, was innerhalb der Gebäude geschieht, finden viele der folgenreicheren Veränderungen auf den Straßen und in den Stadtvierteln außerhalb dieser Gebäude statt.
Einst bestimmte der tägliche Pendlerverkehr den Rhythmus des zentralen Geschäftsviertels und stützte ein gut planbares Umfeld aus Einzelhandel, Gastronomie und Verkehr. Da die Anwesenheitsmuster unregelmäßiger werden, gestalten sich auch die Geschäftsviertel neu und orientieren sich an einer breiteren Mischung aus Aktivitäten und Besuchsgründen.
Dort, wo Sydneys Geschäftszentrum auf sein Einkaufszentrum und das Verkehrsnetz trifft, befindet sich das Projekt „400 George Street“. Es liegt in einem Stadtteil, der sich bereits an diese sich wandelnden Muster angepasst hat. Der 30-stöckige Turm steht an einem Abschnitt der George Street, der von einer verkehrsreichen Straße in eine von der Stadtbahn bediente Fußgängerzone umgewandelt wurde. Dadurch haben sich sowohl der Charakter des Viertels als auch die Art und Weise, wie sich die Menschen darin bewegen, verändert.
Eine neu gestaltete Lobby, ein Café und ein erweitertes Gastronomieangebot liegen direkt an einer neuen Fußgängerroute, welche die George Street mit der Sydney Arcade und der Pitt Street Mall verbindet und so die Aktivitäten im umliegenden Stadtteil durch das Gelände selbst lenkt. Gemeinsam genutzte Besprechungsräume, Wellnesseinrichtungen und verbesserte Ausgehmöglichkeiten spiegeln wider, in welchem Maße Arbeitsplatz, Verkehr, Einzelhandel und öffentlicher Raum mittlerweile miteinander verflochten sind.
Das Gebäude befindet sich zudem in einem Markt, in dem sich die Kluft zwischen erstklassigen und zweitrangigen Immobilienflächen stark vergrößert hat. In Sydney stieg die Mietdifferenz zwischen diesen Flächen von rund 30 % im Jahr 2022 auf einen Rekordwert von 60 % im ersten Halbjahr 202610, da Mieter zunehmend hochwertige Gebäude bevorzugen. Da es in den kommenden Jahren voraussichtlich mehr Bestandsabgänge und Abrisse als Fertigstellungen geben wird, ist ein weiterer Anstieg der Spitzenmieten zu erwarten. Vor diesem Hintergrund kann die Neupositionierung von Objekten wie dem 400 George Street dazu beitragen, Gebäude zukunftssicher zu machen und die Nachfrage dort zu erschließen, wo sie sich zunehmend konzentriert.
Insgesamt ist ein modernes Büro heute mehr als nur der Raum oberhalb der Lobby, zumal da die Anwesenheitsmuster der Mieter immer weniger vorhersehbar sind. Die zunehmende Wechselwirkung zwischen Bürogebäuden und ihres Umfelds deutet auf ein umfassenderes Verständnis des Werts eines Arbeitsplatzes hin. Anstatt ein Bürogebäude als in sich geschlossenen Ort zu betrachten, sollten Investoren berücksichtigen, wie stark es am Leben des umliegenden Stadtviertels teilhat.
„Insgesamt ist ein modernes Büro heute mehr als nur der Raum oberhalb der Lobby, zumal da die Anwesenheitsmuster der Mieter immer weniger vorhersehbar sind.“
Die Renaissance des Büros
So wie die These vom „Tod des Büros“ zu stark vereinfachend war, gilt das auch für die Vorstellung, dass alle Gebäude dieselbe Zukunft haben. Arbeitsmuster ändern sich, Umweltstandards werden strenger, der Druck auf den Wohnungsmarkt wächst und Geschäftsviertel entwickeln sich weiter. All dies führt dazu, dass verschiedene Immobilien unterschiedliche Richtungen einschlagen. Die Adressen 3 Avenue Hoche, One Vincent Square und 400 George Street verfolgen unterschiedliche Entwicklungen, da sich die Faktoren unterscheiden, die auf sie einwirken.
Die Zukunft von Büroimmobilien wird daher von mehr als nur Leerstandsquoten oder Anwesenheitsmustern geprägt sein. Der mit ihnen erzielbare Mehrwert wird zunehmend davon abhängen, wohin sich die Nachfrage entwickelt und ob ein Gebäude sich darauf einstellen kann.
1 M&G Real Estate, basierend auf lokalen Maklerberichten, 2. Quartal 2026.
2 ImmoStat, „Market Data“, (immostat.com), Juli 2026.
3 Zweithöchste Einstufung auf der britischen Energieeffizienzskala.
4 Real Estate:UK, „BPF research on EPC ratings and commercial buildings in the UK“, (realestateuk.org), Februar 2025.
5 Gemäß der französischen „Décret Tertiaire“-Verordnung müssen Gewerbegebäude ihren Energieverbrauch schrittweise senken, mit Zielen von 40 % bis 2030, 50 % bis 2040 und 60 % bis 2050 im Vergleich zu einem historischen Referenzwert.
6 ifo-Institut, „Europäische Bauwirtschaft soll 2026 um 2 % wachsen“, (ifo.de), Februar 2025.
7 Eurostat, „Building permit index overview“, (ec.europa.eu), April 2025.
8 ORIE, „What to do with the millions of square metres of obsolete space in the French region?“, (transformation-bureaux-logements.fr), Februar 2025.
9 CBRE, „FROM VACANCY TO VITALITY: Repurposing London’s secondary offices for housing“, (savills.co.uk), 2025.
10 JLL, Stand: 2. Quartal 2026.
Die in diesem Artikel genannten Immobilien sind Teil der Immobilienportfolios von M&G Real Estate.
Die auf dieser Webseite zum Ausdruck gebrachten Ansichten sollten nicht als Empfehlung, Beratung oder Prognose noch als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf eines bestimmten Wertpapiers aufgefasst werden.
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